らしさをプラス+t.STYLE

Control of real estate不動産管理

For Ownersオーナー様向け

t.STYLEの管理システム

グループ企業による分業化

不動産業務をt.STYLE、営繕業務を北海ホームメンテナンスにて執り行います。

t.STYLE株式会社(不動産業)
  • 空室業務
  • 入居者管理
  • 退去業務
北海ホームメンテナンス有限会社(建築業)
  • 空室対策工事
  • 建物管理
  • 補修管理
ONE-STOP(ワンストップ)

分業化を図ってはおりますが、オーナー様との「ほうれんそう」はt.STYLEにてご対応しております!
連絡系統は一本化し「どこに連絡したらいいの?」「誰から連絡来るの?」そんな負担を軽減いたします!

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工事代金は北海ホームメンテナンスからの直接請求!

通常、不動産管理会社と建築業者は別会社であり、工事業務を指定の建築業者に委託しております。
その為、営利上建築業者から来る施工代金に不動産管理会社の手間賃等が嵩増しされてしまいます。
弊社では、この中間マージンが省略されますのでリーズナブルな費用で工事を提供することが出来ます。

管理チャートフロー

管理の一連の流れです。当然工事等は必要に応じて承っています。

空室業務

  • 現地視察
  • 市場調査
  • 入居対策工事
  • 入居募集

入居者・建物管理

  • 契約業務
  • 入居者管理
  • 建物管理
  • 保険適応事故対応

退去業務

  • 退去手続き
  • 市場調査・
    資産コンサルティング
  • 補修工事
  • リフォーム工事(一室規模)
  • リノベーション工事(建物全体工事)

空室業務・
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空室業務

現地視察

オーナー様の大切な資産に対してアドバイスをする為、建物周辺における3つの行動を実施いたします。

  • ①周辺施設等状況確認
  • ②建物内外部状況確認
  • ③周辺協力仲介業者訪問

次のステップである市場調査の精度を高める為、この3つの工程を経てしっかりと現地調査を行います。

市場調査
①周辺施設等状況確認
どんな客層がターゲットになるのか、環境施設の線からニーズを割り出します。
②建物内外部状況確認
ニーズに沿った間取、設備かどうか、またそうでなければ現状での活路を導きます。
③周辺協力仲介業者訪問
他物件の家賃帯、相場、競合となる物件の有無、決まりやすい条件等をヒアリング。

上記内容を整理して、市場調査結果としてオーナー様に報告し、入居対策をご提案させていただきます。

入居対策工事

市場調査後、現状のままだとニーズに添わず、入居率を上げる為に間取や設備、内装などの工事を実施致します。
又、外壁などの外部工事や、共用部分の状況改善(清掃やゴミ掃除)、敷地内の整備、草刈等もご提案致します。
ただ家賃を下げて…そのような安易なご提案は致しません。工事費用がかかったとしても、収支が合えば、又は建物延命に繋がる工事であれば…提案しお聞き頂くまではオーナー様の負担はないはず、あくまでも知って頂いた上で、ご判断頂く、それが弊社の仕事だと思っております。

入居募集

オーナー様が管理会社に期待する大きな要素が、空室をいかに無くすかという事ではないでしょうか。
弊社では、上記のステップを踏まえ募集体制を整え速やかに、提携協力仲介業者へと募集依頼をかけます。
当然、弊社でも募集活動を行いますが、昨今では如何に同業者同士の横のつながりを持っているか、 如何に協力を頂いて、成約に結びつかせるかというのがオーナー様のご期待に応える手法だと思います。 その為、弊社では大小問わず、市内及び近郊の賃貸物件仲介業者様と提携協力を結んでおり その提携協力店舗数は200を超えており万全の体制で、募集活動を行い1日でも早い成約に結び付けます。

入居者管理

契約業務
  • ①入居者の審査
  • ②ケースにより保証会社の斡旋
  • ③賃貸借契約締結
  • ④入居者用火災保険加入手続
①入居者の審査
入居希望者の引越理由や、職業及び年収、家族構成、連帯保証人の内容等オーナー様に代わり確りとヒアリングし、入居者入居希望者の情報を把握させて頂きます。
②保証会社の斡旋
連帯保証人がいない、保証能力が弱い、または入居希望者自身の支払い能力が不安、そんな時には、家賃滞納等の万が一に備え、保証会社の斡旋を行います。
③賃貸借契約締結
日々、賃貸物件の入退去トラブルが相次ぎ、訴訟が行われている事から弊社では、最新の法令を元に賃貸契約書を作成し交付そして契約締結を心掛けております。
④火災保険手続
入居者の不注意による建物の損害、これは当然ながら入居者の負担で修繕します。
しかしながら費用を払えない事を防ぐ為、火災保険の加入・更新を徹底して行っております。
入居者管理
  • ①入居立会
  • ②家賃等集金・送金・滞納督促
  • ③クレーム対応
  • ④各種注意案内文等配布
①入居立会
賃貸借契約後、希望者に対し入居立会いを行います。直接入居者様とお会いし、建物の使用上注意事項や、 設備等の使用方法、ライフラインの説明などをオーナー様に代わりご説明致します。
②家賃等管理
毎月末日までに翌月分の家賃を集金し、翌月の10日又は20日にオーナー様に送金致します。 家賃滞納が発生した場合は、契約者及び連帯保証人に対し速やかに督促活動を行います。
③クレーム対応
入居者のクレームは弊社で受付し、現状確認後、オーナー様へ報告致します。(処理後報告もあります) クレーム処理をし、入居者に終了確認をし、最終報告をオーナー様にさせて頂きます。
④文書配布・回覧
各種注意事や案内事など、各入居者様にお知らせしたい内容をオーナー様に代わり文書にし回覧、ポスト投函、訪問手渡、共用部分掲示板などご指定の手法に応じて実施させて頂きます。

建物管理

定期巡回

月に一度、建物の定期巡回を実施致します。各入居者様の使用状況や、建物をはじめ、共用部や敷地内に異常や不具合等が起きていないかどうかをオーナー様に代わり目視で確認をさせていただきます。

営繕工事

建物全体での老朽化や天災等による、故障、破損等に対し、長く維持していく為に定期巡回を通じ不良箇所が見つかった際には、見積書を作成しオーナー様とご相談の上でお引き受け致します。

各季節業務
敷地内草刈
敷地内の雑草を刈り取り処分を致します。美観や害虫予防等の効果や不法投棄予防などに繋がります。
屋根点検
無落雪屋根の構造だとダクトに枯葉やゴミが詰まるとスガ漏れの原因となります、定期的に点検が必要です。
除排雪
敷地内の除排雪及び、屋根の雪落し等を行います。(シーズン契約等は別途ご相談承ります。)
水道水落とし
空室物件などの水道凍結防止作業を実施致します。きちんとプロが行いますので安心です。

この他、所有物件特有の維持管理等ございましたら、ご相談いただき実施させて頂いております。
尚、各季節業務等上記項目については御見積作成の上オーナー様とご相談の上で取決めをさせて頂きます。

清掃・ゴミ清掃

建物共用部分(玄関・ホール・風除室・階段部分)について毎月指定の回数にて実施いたします。
特別清掃として、建物外壁の清掃やガラス清掃(共に高所作業車による清掃)も必要に応じ承っております。 貯水槽や配水管洗浄も定期的に実施する必要がありますが、こちらの作業も弊社で施工承れます。 尚、清掃・ゴミ処理等上記項目については御見積作成の上、オーナー様とご相談の上で取決めをさせて頂きます。

保険事故対応処理

万が一の天災等による、建物や入居物件における故障、破損等事故が発生した場合、入居者様やオーナー様に代わり、弊社にて保険会社との折衝を行います。原因説明や復旧工事の見積もりから工事内容説明など保険会社や調査員との遣り取りを弊社にて一手に引受けますので、確りとした事故受けそして保険金額の査定に繋がるよう心がけております。

退去業務(退去手続等)

退去業務
  • ①退去告知受付
  • ②退去立会
  • ③原状復帰打合
  • ④預かり金清算
①退去告知受付
弊社では、入居者からの退去告知は1ヶ月前に通知させて頂いております。入居者様からの退去告知を電話若しくは紙面にてオーナー様に代わり受付致します。
②退去立会
予め、入居者様と取決めした日時にて、物件内にて退去立会いを執り行います。この時に、お部屋の現状確認、復旧箇所の確認、鍵の返却、敷金等の清算ご案内を致します。
③原状復帰打合
退去立会い後、確認した復旧箇所についてオーナー様と協議し、復旧に当たる費用等打合せします。入居者様の負担割合などをガイドラインにそった上、工事内容や金額の確定を進めてまいります。
④預かり金清算
敷金等入居者様からお預かりしている費用の清算を、復旧工事負担金や家賃滞納等勘定し最終的に残る敷金等の返金を入居者様に実施致します。
退去時の原状復帰によるトラブルについて

近年、賃貸物件を巡る訴訟が相次いで起こっており、その中でも退去時の敷金返還請求や、原状復帰を巡る問題が特に多いです。非常にデリケートな問題の為、弊社では特に注意して退去業務に努めるよう心がけております。

市場調査・資産コンサルティング

退去業務と同時進行で行うのが、こちらの業務で退去告知を受理した時に着手して行きます。 内容としては、空室業務にて触れた事項となりますが、次の入居募集が円滑に進むようこの段階で行います。 また、今後オーナー様にとって対象物件にどれだけの資産価値があるのかどうかを調査させて頂きます。

  • ①資産価値として
  • ②同条件で募集可能かどうか
  • ③その改善策は

この3つのキーワードで分析し、もしも①や②で気をつけなくてはいけない事が見つかった時には③のご提案が出来るよう実施致します。③の具体例では、売却、リフォーム、リノベーション等、オーナー様にとって、如何に、大切な資産を活かす事が出来るかどうかを不動産・建築の角度から調査しアドバイス致します。

退去業務(補修工事等)

退去手続き、市場調査・資産コンサルティングを踏まえて
補修工事(原状復帰)・リフォーム工事(一室規模)・リノベーション工事(建物全体工事)等を
北海ホームメンテナンスにて実施させて頂きます。

補修工事(原状復帰)

補修工事は、退去したお部屋を入居前の状態に復元する工事となります。
あくまでも復元ですので、既存の状態からグレードアップに繋がる工事は行えませんが、比較的軽度な工事となり施工期間の短さや、掛かる費用も抑えられます。また、入居者様からの費用負担(負担割合によります。)もあります。比較的築年数の浅い物件やニーズの高い立地にある等、同条件で再募集可能であればお勧めの工事形式です。

リフォーム工事(一室規模)

リフォーム工事は、既存のお部屋の仕様や設備、間取等のグレードアップを行う工事となります。
空室となったお部屋の家賃収入のウエイトが高かった、競合物件と比較し仕様等が劣ってしまう等資産価値の向上と入居率UPの為に行う工事です。
補修工事よりも工事金額が上がるのと入居者様からの費用負担で行えない等、オーナー様の一時的なご負担が大きくなりますので工事代金と予想収支、入居成約率などをきちんと加味して、ご提案させて頂きます。

リノベーション工事(建物全体工事)

リノベーション工事とは、建物全体に繋がる大規模な工事を指します。
例えば、建物の老朽化が著しいけれども引続き収益物件として稼動させたいとか、空室が多く上下や横で繋げてしまう等増改築を行い既存の物件を再生させる工事となります。
オーナー様にとっては多大なプレッシャーの掛かる判断となりますので、弊社ではより一層の市場調査や動向調査などを行い収支計画や施工工程、入居成約率の判定を行い、机上の空論にならぬ様細心の注意を払いサポートしていきます。

工事主体とはならない提案

弊社は建築会社のみではありません。
不動産管理会社として成立しておりますので
工事代金の営利目的では活動しておりません。
オーナー様の大切な資産を最大限活かすサポートをする事が使命であり、
その結果が弊社の営利に繋がると信じ活動しております。

業務一覧

基本管理業務

※毎月頂く管理費の中で執り行う業務です

空室業務
現地視察・市場調査・入居募集
契約業務
入居審査・保証会社の斡旋・賃貸借契約書作成・締結代行・火災保険手続
入居者管理
入居立会・家賃等管理(家賃等集金、送金、滞納督促)・クレーム対応・文章配布、回覧
建物管理
定期巡回・共用部設備、敷地内使用状況等点検・各種工事見積・保険事故対応
退去業務
退去告知受付・退去立会・原状復帰打合・清算手続・市場調査及び資産コンサル
工事・作業内容一覧

※記載内容は一例でこの他にも工事等承れます

消耗品交換
共用部分の消耗品(蛍光灯・電球などの照明)交換、除排雪用具の交換等
建物内外営繕
外壁、屋根(塗装・補修・張替)、設備(修理・交換・設置)、躯体破損復旧、躯体補強工事等
清掃・ゴミ等処理
共用部分定期清掃、特別清掃(高所清掃)、貯水槽・排水管清掃、特殊清掃、敷地内外ゴミ等処理
季節業務
敷地内草刈、屋根ダクト異物除去、敷地内除排雪、屋根雪落し、水道凍結防止作業、設備定期保守点検
補修等工事
補修(原状復帰)工事、リフォーム工事、リノベーション工事、大規模修繕工事

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